先卖后买,先买后卖?

羊城晚报梁栋贤2017-05-20 07:58

根据现在的限购政策,手上拥有两套住宅的买家只能先卖掉手中的房子才能再买楼,然而,这只是规定的先后程序,在实际操作中,却并非如此。

若银子充足,不妨先买后卖

如果楼价仍处于上升阶段,从经济角度说,先买后卖无疑比先卖后买更划算,在广州住宅限购新政出台后,每对夫妇只能同时持有两套住宅,然而,这并不妨碍你将买房、卖房行为同时进行,甚至是在签订购买合同时先买后卖。

当然,买房、卖房同时进行又或者是先买后卖要有一个基础前提条件,那就是要有足够资金。先买后卖自然不必说,即使买卖同时进行,由于银行放款滞后等原因,你也需要有足够的周转资金才能运作。所以,若是手上银子不足,一切莫提。

因为限购,在实际操作时,你必须保证手头的房子能顺利、按时卖出去,而买家又不会临时“挞定”;而想买的房子不会因为业主临时反价而买不到。

在楼价出现大幅波动的时候,如何降低交易对象毁约的几率?楼价上升时,出现违约的极有可能是卖方,因此,你要尽量加大卖方的毁约成本,比如多交定金,让对方毁约时要多付违约金。

即使看到楼价还在上涨,你也要尽量压抑住自己反价的冲动,若你准备卖的小房子在涨价,而你要买的大房子通常也会涨得更多,尽早卖掉小房子换个大房子才是正道。

给自己留条后路

签订买房合同时,你要留意时间差问题,按常规流程,旧房子从递件到过户大约需要一个月,若涉及按揭,所花的时间可能更长。只有过户手续完成后,才能出具持有物业证明,这样你才具备递件买房条件。因此,在签订买房合同时,你至少要预留两个月的操作时间,并在合同上备注两个月完成过户。

此外,还要给自己留条后路:万一在约定时间内不能取得购房资格,你还要和卖方约定补救性条款,比如允许更改买方姓名又增加少量费用延长过户递件时间。

动作要迅速,准备要充分

如果你手头上的银子不太充分,先卖后买几乎就是你的唯一选择,在这个过程如何实现利益最大化?关键是要有充足准备。

因为限购,无论是看房,还是先买后卖,你都必须在非常短的时间内完成上述流程,因为只有这样才能尽量减少损失。先卖后买就更是如此,缩短两次交易之间的时间非常重要!因此你对准备卖的房子和准备买的房子价格都要心中有数,锁定底线,决策时尽量做到快人一步。

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