“以房养老”再起航 银行还是保险主导?

南方网陈育2013-09-20 09:32
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最早发起人孟晓苏称这属于保险业务

近期,关于养老的问题再次引发全民关注——— 国务院会议指出,明年我国将规划试点“老年人住房反向抵押养老保险”,这让曾经陷入困局的“以房养老”业务重新浮出水面。本周一,“以房养老”的解读意见也相应出台,明确财政、设施、产业、责任等相关指标。

中国“以房养老”发起人孟晓苏和长期从事该工作研究的浙江大学教授柴效武均表示,国内尚无合格的“以房养老”案例,更谈不上成功案例。而“以房养老”与住宅用地70年年限的矛盾如何调和还需要政策明确,可以先在大城市试点。

国内尚无合格的“以房养老”

今年65岁的张先生和小他一岁的老伴在北京拥有一套房产,2007年,早年经历丧女之痛的张先生就听说北京一家保险公司在酝酿“老年人住房反向抵押贷款”的“以房养老”业务,而这家保险公司的董事长,正是自己的中学同学孟晓苏。孟晓苏是李克强总理的同学,原中国房地产开发集团总裁,他同时也是中国“以房养老”的最早倡议者和积极推动者。

当时,张先生对该业务很感兴趣,但咨询之后,保险公司却告诉他不能做,主营业务依然是人寿保险。他很失望,也盼望着国家能早日出台此类产品,早日安享晚年。

事实上,张先生的情况并非孤例。伴随着全国老年化问题的日益严峻,我国老年人口今年可能突破2亿,其中有不少丁克家庭、子女移居海外的家庭都面临此类需要。

而近期国务院下发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》让老人们看到了一丝希望。文件中提出,明年我国将有规划地试点“老年人住房反向抵押养老保险”业务,具体操作办法和实施计划,有望明年一季度出台。

所谓的“老年人住房反向抵押保险”,也就是通常所说的“以房养老”。孟晓苏认为,虽然这个概念从2011年已经提出,并在北京、上海、南京等城市以及中信银行都陆续有相似的概念出现,但放眼全国,“没有一个真正开展此类业务”。概念最接近的是中信银行曾经推出的“信福年华”业务,但也因为是银行主导,更多是贷款而非保险功能。“贷款都是有期限的,可能会出现到期了老人还活着却面临无钱无房。”

而从2001年就开始研究“以房养老”、至今出版了《以房养老漫谈》和《反向抵押贷款》等多本专著的浙江大学经济学院教授柴效武也认为近几年全国各地的“以房养老”效果都不太好。“风险大、时间长,银行和保险公司的积极性都不高。”

“以房养老”与养老金不矛盾

事实上,“以房养老”的概念在互联网上也遭遇不少网民言论反弹。“养老不是有养老金吗?为什么还要搞‘以房养老’,那我们的养老金不是白交了吗?”不少网友都有此疑惑。

但在柴效武看来,“以房养老”和养老金并不矛盾。“养老金是管老人的基本生活。如果老人家希望活得更好,甚至希望出国旅游,那就只能自掏腰包,如果没有那么多钱,那就可以考虑以房养老。”

柴效武举例说:老人如果在60岁时把价值200万的房子抵押,假设能活到80岁,20年内房价基本持平,那么老人每年可以有五六万的收入,加上每个月的养老金,完全可以改善晚年生活。

而在孟晓苏看来,此次官方提出的“以房养老”的最理想模式是:老人把房子抵押给保险公司,保险公司根据房产价值和老人平均寿命计算后,每月确定给老人支付一定金额。老人一边拿钱一边住房直到去世,保险公司把房子收走。“与卖房拿钱不同的是,老人中途可以退保,可以把房产赎回,有点像当铺。”

大城市更适合试点

采访中,对于明年的试点城市,孟晓苏和柴效武都认为大城市的成功率会更高。“我觉得房价比较高并且稳步上升的城市相对好做点,对象人群主要还是要找无子女老人和失独老人。此外,这种试点还是应当在知识水平偏高的地方,老人家的接受程度会比较高。”

而在柴效武看来,深圳、广州、杭州等大城市都具备了试点的基因。“老百姓观念开放,容易接受新事物,而且大城市房价较高,运作成本会较低。试点成功之后,可以再逐步向二三线城市推广。”

对话

原中国房地产开发集团总裁孟晓苏:

政府应给予政策鼓励和税费优惠

南都:你是国内第一个引进“以房养老”概念的人,如今热议的“以房养老”和你当初设想的有无差别?

孟:我原来引进这个概念的时候用的词是“老年人住房反向抵押养老贷款”,是从美国直接翻译过来的。后来被银行误解,以为这是银行要承担的工作,但其实不是。这次中央用词比较准确,用的是“老年人反向抵押养老保险”,明确了这是保险的一部分。

南都:近两年来,北京、上海、南京等城市以及中信银行都有针对“以房养老”的尝试,你如何评价?

孟:目前全国的案例更多是模拟,而不是真正意义上的“以房养老”。因为主体不是保险公司,保险公司一家都没做。模仿得最像的应该是中信银行,但它的模式是抵押贷款,市民还不起的时候就把房子收掉,而且为了保证收房的便利,银行要求只贷给第二套房,归根结底还是正常的贷款。

南都:什么样的老人会更适合这种产品?

孟:无子女老人、失独老人和丁克一族。网上很多批评的人,其实都不是这个保险的目标对象。

南都:你曾经专门成立了全国首个开展“以房养老”的保险机构,如今6年过去进展如何?

孟:这家保险公司已经运行六年,但婴儿刚刚在长大,还承担不起这个任务,“以房养老”更应该是由大保险公司来做。由于各种原因,我们也没能推出“以房养老”这个产品。

南都:以房养老和卖房养老有什么差别?

孟:老人家卖了房子,把钱存银行拿利息,每个月能拿的不多,而且这样卖了他就没地方住了。另外,未来房子增值也不归他了。

南都:你觉得政府应该承担哪些工作?

孟:首先是如果我们做出这种保险产品,监管机构应该予以批准;同时还要给予一系列的政策鼓励和税费优惠。另外,目前房产在中国逐渐增值,在一定时间之后,需要重新核定价值。

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