佛山商业地产现状

2016.10.8日佛山重启限购,禅城全部和顺德、南海的部分区域住宅被限购限贷,对于新政很多业内人士认为商业地产或许将迎来新一轮的机遇,很多开发商在限购之初也将销售重点由住宅转为商铺、公寓等商业产品。那么,限购对于商业地产的促进作用是否真的很大?对此,腾讯大粤房产特采访了三溢同利副总经理柯志斌,了解其对于佛山商业地产现状的认识,特别是三山新城这个南海重点规划片区商业地产的发展现状。

佛山商业地产现状

2016.10.8日佛山重启限购,禅城全部和顺德、南海的部分区域住宅被限购限贷,对于新政很多业内人士认为商业地产或许将迎来新一轮的机遇,很多开发商在限购之初也将销售重点由住宅转为商铺、公寓等商业产品。那么,限购对于商业地产的促进作用是否真的很大?对此,腾讯大粤房产特采访了三溢同利副总经理柯志斌,了解其对于佛山商业地产现状的认识,特别是三山新城这个南海重点规划片区商业地产的发展现状。

佛山住宅限购则商业地产迎来机遇?未必!

首先一个问题是,限购真的对商业地产的促进作用很大?柯总的答案是否定的。柯总认为此次限购政策较为温和,对住宅的影响就不会很大,对商业地产的推动则更是微乎其微。以下是访谈实录:

公寓受捧街铺其次 写字楼无第三产业支撑难卖

腾讯房产:首先想了解一下限购对于佛山商业地产的影响,因为限购,是不是意味着商业地产会迎来一些转机,在您看来,限购对于商业地产的影响有多大?

柯志斌:其实此次限购对于整个的市场来说相对是比较温和的,力度没有想象中的那么强。就目前市场来说,这个限购的影响,主要是全国大环境的影响,在心理上会有一定的影响,会在最开始的时候有一定的观望心理的出现,但对实际的成交、价格等的影响不大。对住宅影响不大,那么对商业也没有特别的影响。

腾讯房产:有些代理行的人说对商业地产的影响很大,带动成交?

柯志斌:他们是代理公司,代理的项目多,感觉可能会更明显一点。单就我们公司两个项目来看,影响是没有的。我们的公寓在住宅非常旺的时候也是卖的比较好的。住宅卖的好我们的公寓也卖的好,住宅的销量下去,我们的销量也会跟着下去一点,它们两者是同步的。

腾讯房产:住宅和公寓这两种产品不是此消彼长的关系?

柯志斌:以前是,现在不是。像第一次限购的时候,想买房子住宅没资格买的时候就买公寓,现在是住宅卖的好,公寓也卖的好!

腾讯房产:为何会有这种变化?

柯志斌:这种变化主要是体现在价差上面。广佛交界板块像千灯湖,这个房价高的太吓人了,随便都是2.5万/方的价格。公寓就可能有9千到1万/方的,价差非常明显。有些人买不起住宅的时候,有些钱就会想买三四十方的公寓,所以投资就从高房价高总价向低总价低房价压缩。

腾讯房产:从整个佛山商业地产市场来看,它的库存真的是非常非常地大,处于饱和的状态,对于您看来,佛山商业地产未来的走势是怎么样的?

柯志斌:商业地产分几种类型的产品,比如商铺、公寓和写字楼。其中写字楼的去库存压力是非常大的,有人买但不多,因为佛山第三产业不发达,没有这个写字楼需求的支撑,所以卖不动。目前已经建成的写字楼里面,办公的不是搞贵金属投资的就是各类小额贷的,都是做金融这块的,基本上其他类型的公司就很少,需求不足,价格就上不去,投资回报自然不能保证,所以写字楼在佛山是真的难卖。

公寓的话,在佛山还是比较好卖的,因为毕竟是可以住的,还可以有办公这一类的功能。作为投资产品来说,是非常灵活的。

商铺这块也是有去库存的问题,因为在佛山来说没有集中的城市商圈,导致很多商铺没有太大的价值存在。街铺还好一点,传统的人都会觉得街铺还可以。像大卖场里面的商铺基本都没有人买了。商场的商铺对于整个的运营要求是非常高的,运营不好根本没有人投资,所以很难卖。大商场一般能卖的就是一楼沿街的那些,其他的都得开发商自己经营。这个世道很难让你去卖大卖场的产品,很困难。

双城故事销售中心全貌

三山新城

位于“南番顺”的“金三角”结合部的三山新城,一座低碳生态科技城,被规划为三大板块发展六大功能,分别是高新技术和创意文化产业区、生态居住和商业休闲文化区及商贸商务和现代金融服务区,包含商贸商务、金融服务、高新产业、创意研发、生态居住、休闲娱乐等六大城市功能。作为重点规划的广佛都市商圈前沿地带,广州南站的“西大门”,这里从规划之初就被网友普遍看好。目前片区内只有房地产资源稀缺,住宅除了已经卖完的保利西雅图,目前只有保利诺丁山在卖,房价快赶超千灯湖已直达2.6万元/方了。而综合体目前只有双城故事一家。庞大的需求,稀缺的供应,这也是双城故事一入市就受追捧的原因。以下关于三山新城商业地产的访谈实录。

三山新城

位于“南番顺”的“金三角”结合部的三山新城,一座低碳生态科技城,被规划为三大板块发展六大功能,分别是高新技术和创意文化产业区、生态居住和商业休闲文化区及商贸商务和现代金融服务区,包含商贸商务、金融服务、高新产业、创意研发、生态居住、休闲娱乐等六大城市功能。作为重点规划的广佛都市商圈前沿地带,广州南站的“西大门”,这里从规划之初就被网友普遍看好。目前片区内只有房地产资源稀缺,住宅除了已经卖完的保利西雅图,目前只有保利诺丁山在卖,房价快赶超千灯湖已直达2.6万元/方了。而综合体目前只有双城故事一家。庞大的需求,稀缺的供应,这也是双城故事一入市就受追捧的原因。以下关于三山新城商业地产的访谈实录。

比邻广州南站 交通便利南海重点打造低碳科技新城

三山新城第一个综合体 新城人民翘首以待何愁卖不好! 2018年开门迎客!

腾讯房产:三山新城这边商业地产的饱和度怎么样?

柯志斌:基本没有商业体,我们项目“双城故事”是一个综合体,可以满足居住的需求。

腾讯房产:所以三山新城这边的投资前景还是非常好的?

柯志斌:是非常不错。对面的保利西雅图,晚上来看的话可以看见入住率是很高的,这些人很多都是广州人,晚上就回来这边睡觉。光这部分人的日常需求就很旺盛,目前他们在三山基本没有可以消费的地方。

腾讯房产:三山新城是南海政府这几年大力开发建设的一个新区,很多政府资源都会集中到这边来。能否跟网友具体讲述一下三山新城的升值潜力到底体现在哪些方面?

柯志斌:首先地段就非常特殊,我们项目的名字叫“双城故事”,为什么叫双城故事,因为这是两个城市交界的地段,我们这边去广州南站就几分钟。随着11.18日魁奇路东延线全线通车,早上从我家季华园那边过来就20分钟,非常方便。同样的广州人来这边也非常近,所以叫“双城故事”。目前这边已经规划了轻轨、地铁、南海新型交通等,交通一直是政府重点改造的地方,目前正在修建海口大桥,只要一通这边去广州南站就更近了。

腾讯房产:这边距离广州南站只有几分钟的开车路程?

柯志斌:五六分钟。从长江路这个主干道过去,只要那个桥一通,过去就是广州南站,非常方便。

腾讯房产:有地铁规划么?毕竟地铁是最方便的出行。

柯志斌:这边有规划地铁11号线。这条线明年年底开建,预计2021年建成通车。

腾讯房产:项目辐射的人群应该不止三山新城,也包括南站商圈?

柯志斌:是的,广州在主打广州南站经济商圈,年初重新规划定位,打造四大核心功能,分别是打造“华南商贸中心——枢纽乐享活城·岭南魅力之窗”、利用枢纽优势将建成广东省名优特产展贸中心、全国各省名优展贸中心和全国各省驻穗商会中心。目前广州南站只是个交通枢纽,只起到交通换乘的作用。从这个新规划就可以看出广州政府是要把周边的商业做起来,把来南站的人留住,就是把消费留在广州。未来这里经济越来越发达,人会越来越多,三山新城作为南站的西大门,自然也会承载南站的客流,让这部分人晚上可以来我们酒店住。

腾讯房产:前几天广州拍地,白云新城、海珠的地价都已经4万多了,番禺也破3万了。广州的高价地对于佛山,特别是三山新城这边的房价会有一定的刺激吧?

柯志斌:对,肯定的。目前三山新城只有保利诺丁山一个项目在卖,现在房价都已经2.5万/方l ,广州这高地价一出,他们再次开盘估计都得到近3万/方了。

腾讯房产:在这么好的地段,楼市供需却严重不平衡,这对于商业地产也是机遇。

柯志斌:是的,目前整个三山新城只有我们一家综合体,保利那些社区都是简单的社区商业配套,没有我们这种城市综合体的功能,只有等我们建成之后才能满足这些居民的日常消费需求。所以经常有社区的业主过来询问我们什么时候开业,希望我们早点建好,他们就可以就近消费,生活品质会提高很多。

腾讯房产:项目的商场的话主要以什么业态的消费为主?

柯志斌:主要以体验式消费为主,比如小孩的儿童乐园、电影院、餐厅、超市等等。

腾讯房产:定位是中高端?

柯志斌:是的。

腾讯房产:项目和三山新城的另一个购物中心“佛罗伦萨小镇”在业态上是不是互补的关系?

柯志斌:是完全错开式的。我们满足的是日常的生活消费需求,他们属于奢侈品类的,辐射的人群完全不一样。去那里逛街连个麦当劳都没有的吃。以后我们这里开业了,去那里逛街购物的人就可以来这边吃饭休息。

腾讯房产:所以佛罗伦萨小镇反而是你们的一个优质配套?

柯志斌:不是配套,是补充,也可以说互为配套。

腾讯房产:那项目的商场什么时候开业?

柯志斌:大概2018年。

双城故事样板房

商业运营

一个商业地产能否运营成功,除了好的地段之外还要有好的运营。运营的成功则在于专业人才、雄厚资金、特色化可持续运营等。对此,柯总也讲述了目前商业地产运营的困境和双城故事的摸索之道。以下是访谈实录:

商业运营

一个商业地产能否运营成功,除了好的地段之外还要有好的运营。运营的成功则在于专业人才、雄厚资金、特色化可持续运营等。对此,柯总也讲述了目前商业地产运营的困境和双城故事的摸索之道。以下是访谈实录:

重金聘请专业运营团队 电商冲击下主打体验式消费

柯志斌:人才、资金、特色化经营等等这些要素确实是运营好一家商业地产的关键。然而只是理论,不是办法。真正的问题是如何能组建到这些人才、如果整合公司资源有没有这个能力,怎样做到特色化经营等等。

腾讯房产:那您是怎么做的?

柯志斌:在人才方面,我们找有商业运营经验的专业团队来操盘,也会找有商业地产运营经验的公司做顾问,我们不懂的东西肯定不会自己瞎搞,哪怕花重金也要找到专业的人才和团队。

腾讯房产:特色化经营在双城故事是如何体现的?

柯志斌:我们的特色主要体现在“体验”这块,因为受电商的冲击,要想健康的存活下去,就必须减少购物类的消费,提高只能线下体验的消费服务占比,比如小孩玩的、吃的、电影院等休闲娱乐场所。这些都是跟日常生活息息相关的。

腾讯房产:像服装这些购物类的占比不会很高是么?

柯志斌:占比不高,但肯定也会有,因为是综合体嘛,这些还是要的。

腾讯房产:电商对于这些服装类等线下门店的影响确实太大了。

柯志斌:没错!没有办法,有些商场开始可能规划的很好,但慢慢的调整之后就都变成饮食了,占比由原来的20%,变成40%甚至50%了。所以我很感慨中国的民营企业,真的很伟大。为什么?因为没有钱赚,但还是在维持着。前两天在世纪广场吃晚饭,在周边逛了一下,这些街铺基本没有客流。当时就很感慨这些老板很伟大,明知道赚不了钱甚至是亏的,都不会关门,还是努力维持着。这样至少很多人不会失业,能解决一些就业问题,这是伟大之处。如果没钱赚就不开了,个个都不开了,经济就死定了。

腾讯房产:电商冲击太大,实体店经营举步维艰。

柯志斌:像桂城千灯湖板块现在这些商业体很多,竞争很激烈。双城故事这个项目会比万达、万科那些商业体的生存环境要好一点,我们竞争没那么激烈,我们是三山新城第一个综合体。而且他们不给我造成直接的竞争,他们抢不了我的客,但我们却可以抢他们的客。以前这里没有综合体的时候,三山的人群可能都要去桂城或者广州消费,那如果这里有可以消费的地方了,就没必要跑那么远了。

上午11点 销售中心座无虚席

项目在售40、50、60方三种户型公寓 均价8800元/方

据了解,项目除了大型商场,还有3栋酒店式公寓在售。目前开卖的是2栋产品,包含40方、50方和60方三个户型,带装修带家电,价格分别为35万、44万、53万,均价8800元/方。这个价格在三山这个地段属于惊喜价,有非常大的升值空间。在推出之际即受热捧,据案场的销售经理黄生介绍,项目的客源非常充足,广佛两地的投资客都有,都非常看好三山新城这个地段的发展,看好这个公寓的投资回报率。上午11点,销售中心坐满了正在咨询议价的客户。


结语

虽然目前佛山整体商业地产市场不景气,但还是要看区域。不同区域分化明显。好的地段加好的运营加用心的开发商,何愁商业地产火不起来!抓住机遇,找准投资,该出手时不含糊!

结语

虽然目前佛山整体商业地产市场不景气,但还是要看区域。不同区域分化明显。好的地段加好的运营加用心的开发商,何愁商业地产火不起来!抓住机遇,找准投资,该出手时不含糊!

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